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高房价是最好的“避孕药”:事实上,房价越高的地方,生育率越低

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(思进注:一个地区的房价和当地的生育率有直接的关系。

1、如美国房价中位数大概是家庭收入中位数的3倍左右、台湾是6倍、香港则长期在10倍以上,上述三个地方就呈现了明显的生育率差异,香港生育率最低、美国最高;

2、住房有几个房间和生育率成正比:卧房越多,生育意愿强;

3、加班还贷压力、托幼教育压力和阶层晋升压力越高,生育率越低。

另外,城市拥挤程度程度和生育率成反比,即越拥挤,生育率也越低……

下文详细地分析了这个问题,特转发,和大家分享。)

死于这个杀手的有德国、日本、苏联、意大利、西班牙等诸多大国。

文|学经济家

1、欧洲各国生育率低下的真正原因是什么?一个新解释

德国正在面临着人口坍塌,而且和前三十年不同的是,再也没有东欧的移民可以补充了,因为东欧和俄罗斯的人口也在坍塌。只能更大力度的从土耳其移民了。

德国2014年时,45-54岁和5-14岁分别为1400万人和700万人。十年后,1400万人进入60-69岁,而20-29岁的只能补上一半。所以现在约400万土耳其移民仅仅是个开始,大头还没来呢。

很多人嘲笑德国引进移民是蠢到到自杀。可如果你是政客,很多工厂招工不足需要外迁(会导致当地失业暴增、房价剧跌),300多个选区里有几十位议员要求,得想办法(引进移民并给补贴)让工厂继续运转、空房子还值点钱,否则就反你的水,而你要继续执政缺不了这几十票,你能拒绝吗?

欧陆文明的衰落早在几十年前生育率暴跌时就已经铸成了,看看意大利的情况:

还有西班牙,即将工作的比即将退休的少40%:

但法国却相当不错,英国跟法国差不多,即将工作的和即将退休的人口差别很小:

同为西欧发达国家,为什么会存在这么大的差异?

影响生育的显着因素,比如富裕、城市化、女性受教育年限,这些大家都知道也都正确,只是过于大而化之,而且除了疯子谁会主张通过把人变的更穷、更蠢来维持生育率呢。

观念文化、民族性等理由也太过宽泛,而且变化太快,上一代人热衷战争,下一代就和平反战;上一代人以储蓄为美德(我还记得刚上网时嘲笑中国人攒钱的段子很流行),这一代各种消费贷覆盖后流行的是超前消费和过度负债。所以更可能的是,生育率低和观念文化的变迁,可能同样是后果和表现型,至于起因则需要另行寻找。

那有没有相对硬性的通行的起因呢?

我曾在一篇旧文里提到过房产影响生育的视角:

住房有几个房间。四五个卧室的一定比一居室、二居室的生育意愿强;多少岁获得住房。到三十多岁才能稳定下来考虑生娃,就不大行。美国房价中位数大概是家庭收入中位数的3倍出头,而台湾是6倍、香港长期在10倍以上,就有明显的生育率差异。最后是加班还贷压力、托幼教育压力和阶层晋升压力等,导致养育的机会成本高昂。

但这三条用来分析欧洲时不那么好用,大略看了一下数据,发现需要修正权重,那就是:

公寓楼是大杀手。独栋和联排,只要是独门独户,即使面积小也不碍事;但住宅楼就是不行。其次是城市拥挤程度,得能够自由“摊大饼”,过度拥挤也是非常不利的。

这张来自欧盟统计局的图,橙色是住公寓楼的居民,深蓝色是联排,浅蓝色是独栋。西班牙、德国、意大利超过50%的人住在公寓楼里,比多数原东欧穷国还多,令人震惊。

继续看表吧,西欧各国住公寓的家庭比例和生育率找出来,加上一个城市人口密度,原东欧国家和人口太少的比如卢森堡、马耳他等去掉。

结果相当明显:住公寓楼的家庭超过一半,毫无例外、无可救药的生育灾难;公寓楼只占两三成的就没事儿。

辅以这张人均住房(使用面积)就更有意思了,英国法国的人均面积不比德国、意大利、希腊大,比美国枫叶国袋鼠国小的多,生育率仍然稳的很。看来人均面积和房价的影响,要低于住公寓还是独栋联排。(图中俄罗斯和中国人均面积为何远小于日本,多半不是土地不够,而是观念或者机制的问题)

2、美国数据也符合“公寓多了生娃少”的规律

这是我以前的一张图,美国前35个人口大州,公寓占比最高的那几个,生育率大多也位于低档。补上人口小州哥伦比亚特区(60%公寓,2017年1.41生育率)、罗德岛(40%公寓,1.51生育率),也一样。稍微不寻常的是纽约州50%公寓还有1.65,猜测是纽约有很多单身公寓还有租金管制引发的大量不常住租户,常住公寓的家庭比例多半远低于50%。

另外当时也提到,现在拉丁裔2.0、黑人1.83、英语白人和亚裔1.7上下的生育率,族群文化差异并不如多数人想象的那么大。

3、日韩台大概也符合

与多数人直观感觉相反,日本国土狭小、农地保护严厉,但也只有42.4%是住宅楼,其余家庭大都住在独栋“一户建”。可惜他们城市里的一户建特别密集,长宽八九米的地基起两层,密密麻麻挤成一排,在富裕国家中算是最丑,两排之间只有6米甚至4米宽的街道,只够两辆小盒子车“Kcar”交会,名为独栋实则也很压抑。

假设日本拿出6000多万亩耕地的10%(比现在抛荒的少,务农人口平均年龄超过60岁了),放开城市周边农地,那也有40多亿平米,一半分摊给那2000万户“一户建”每户多占地占道100平,另一半用于道路管网公用,我估计生育率能上到1.6多吧。

但日本已经比韩国台湾要好了,1.4多的生育率也是东亚之光。根据Demographia的城市人口密度数据做了这张东亚排行榜,受表的长度所限,日韩台都只筛选到100万人口以上的:

可以看到,澳门、香港和新加坡的人口密度极高,基本没有独栋,生育率天然就该0.9-1.1左右的,新加坡绞尽脑汁用组屋降低房价、提高人均面积,这10年最高点也就1.29。都是注定只能靠从其他地方抽水。

日本的城市人口密度相对反而最低,毕竟还肯“摊大饼”,布满了密密麻麻的二层小楼,可惜太密了点。插一句,郊区“摊大饼”是富国的特权,过度集聚通常是穷国基建不足或土地开发受限的结果。Demographia给出的1000多个50万以上人口的城市数据中,每平方公里超过5000人的有580多个,没有一个北美澳洲的,西欧也不到10个,170个左右中日韩台的,其余近400个全部都是陷阱或者失败国家:巴西、伊朗、印度、印尼、孟加拉、菲律宾、尼日利亚、刚果等等布满贫民窟的城市,而且基本塞满了前200位。

所以日本生育率在中日韩台中最高也不出奇。韩国又不像香港澳门新加坡是海岛,这么搞是真正作死。

有人会说日本经济停滞而韩国在增长啊….注意,那是因为内战原因,韩国战后的生育高峰比日本晚了十年。等韩国1955—1975那批人开始退休,只有一半人接手工作、接收楼房,经济、资产价格、老人生活质量,那会叫一个惨。

看到一个韩国数据说,在1990年时23%的家庭住在公寓楼里,而到了2005年就达到53%。去搜了下生育率,分别是1.57和1.08,掉的非常快。尽管韩国住宅楼最多是80-200平米的,平均数超过100平米,应该是世界第一,还看到有老外奇怪要这么大干什么(他们直觉中公寓楼不是house,不适合家庭代代居住)。

没想到韩国这种大板楼,看似既节约用地,又保证居住品质,仍旧是生育率杀手。再对照德国,套均面积90平不算小,房价房租控制到几十年没有波动(不愧德国人),但由于公寓比例高、大宅少(超过120平米的只有1/4),结果就是单身或者小两口住房非常舒服,想多养娃就特别痛苦,青年们也会把自己的选择合理化,目前40-44岁有大学文凭的女性丁克比率超过1/4,成了文化了。

有人根据第六次人口普查和之后的几次抽样调查数据推算,中国的城市生育率已经到了0.9,镇的生育率约1.15,农村生育率约1.45,对此我觉得大致可信,因为和前面许多数据可以互相参照。

目前我还没找到公寓楼比例高的城市,生育率还高的(人均GDP低于1.5万美元的除外),小蜗居是生育杀手这符合常识,大平层也白搭则有点难以置信。有发现反例的请告诉我。

4、为什么比起住联排或独栋,住公寓明显缺乏生育意愿?

这超过我的能力圈了,推测一下。一是《规划为什么会失败》里提到,大多数家庭就是喜欢相对私密的独居,不受别人日常噪音打扰,自己和小孩搞点噪音也随意。愿意聚居在公寓楼的新潮青年在调查中的比例不超过20%,事实上只要收入和工作半径允许(或者退休),绝大多数家庭都会搬到独栋里去。

另一个是联想到很多年前看到的一篇动物行为学的研究,具体出处不找了。悬崖上的海鸟总是不停的鸣叫,研究者好奇做了个对照实验,捉些鸟来分区饲养,发现给持续播放鸟叫录音的那些孵育后代的数量能差一半。研究者推测这是海鸟的一种进化适应,通过叫声推断资源竞争程度,密度太高就少生养,避免浪费,没啥竞争就努力生养,多占地盘。

类似的,独栋或者联排住房,尤其前后院有一点儿泥土草坪的话,会给人一种领地感觉,而高层公寓楼则给人一种旅店,或者集体穴居防御外部威胁的感觉。不过这些可能都是胡说八道,还是跳过去吧。

5、这种错误如何铸就并维系的?

这个层面就过于复杂和抽象,挑几个视角:

一个根本因素是,房产税和增容费,没能及早成为全球城市运营的公认的基础规则。按理说,地主获得了城市的公共服务,就应该用房产税来支付;农田牧场转变成工厂住宅大大增值,就需要缴纳增容费(比如周边地价的7折)用于道路、管网开支,还有其他不能开发的地主的补偿;而那些需要征用于道路、公园的地主,则应当获得4-5折以上地价的补偿(你觉得价格谈不拢那就交7折自行开发,再年年交税也行)。这种机制下城市扩张是皆大欢喜的事,也没有特别大的“审批之利”供地主、政客议员、行政官僚们博弈。

但正因为如此,才在全世界推广不开,除了从殖民团体基层自治发展起来的美国。日本主要是采取土地重整+遗产税的方式,给一些钱+可出让宅基,换走一些地权用于工业和城市。韩国台湾的研究不多,感觉大概类似。这样“审批之利”相对比较大,勒的越紧,倒腾差价越大。

借用伦敦政经学院几位教授做的Demographia房价承受力研究中的一张图,绿线表示市场机制下,地价从中心区域到边缘区域缓慢降低,而红线则表示,当有审批限制或者禁令画圈时,圈内价格会过高,而圈外价格会过低。这个差价在国内快速城市化的过程中成为土地财政的源头,而在海外则成为政治分肥的沃土,有利益在,就有人争;有人吃上了,谁再去赶走就不合算了,自己得罪人还没啥好处,还不如看懂了去吃一口。

第二个原因是战后废墟上重建的压力,使得规划管制还有丑陋的公寓楼大行其道,因为凑合应急的话既快速又省钱省料。饱受战争之苦的选民们也接受并支持社会民主党,搞国企和社会福利,实行半计划经济。1947年英国工党政府出台了《城乡规划法》,用绿地把城市边界围起来,开了个粗暴限制地权的恶劣先例。欧亚各国模仿时也都觉得天经地义,各种类似的法律法规可能有几千部吧。曾经想研究一下日本韩国台湾的土地管制脉络,结果看了点简介就晕倒了。

学者眼中的“伦敦绿带”,是不“摊大饼”就搞卫星城而臭名昭着的案例,如下图:

第三个原因是观念层面的。特别是1970年代石油危机之后,罗马俱乐部《增长的极限》几乎成为全球共识,人口、粮食、淡水会有危机啦,石油会有危机啦(那时估算的是每年20亿吨还能用20年,结果40多年后汽车从2.5亿辆变成12亿辆,石油还够每年40亿吨用50年的),各国会争抢而大打出手。负责任的政府,自然应该限制别墅用地,保护粮田,限制汽车,促进公交等等。

这些观念对于绝大多数“承认市场”而不“信奉市场”的人们来说简直就是不容辩驳,政客官员、大众媒体、社运领袖们也愿意把这些捧成权威,方便继续指引人民,市场把旧危机都解决了就再找下一个,总之要管。而学者们根本就吵不过他们,不被诱导利用就极其难得了。

这些规划和限制的副作用之中,促成日本泡沫和美国次贷危机只能算是比较小的,以前提过,就只插两张图,泡沫都发生在严格管制的区域,其他地区没啥事儿:

第四个原因是规划审美层面的。村镇出身的特别喜欢城市有城市的样子,在一片农田之中矗立一片高楼,有一种视觉冲击的美感。或者看到先进国家最中心的那一两个城市里有很多高楼(可能不到所有城市占地的千分之一),自己就要搞多10倍100倍才觉得有面子(你看我们县城也像纽约香港了!),至于居民想住独栋联排的需求,一边儿去,难道不知道人多地少吗?

瑞典的斯德哥尔摩战后就长期提供六七成的公寓,即使有大把土地而且城市也未遭受战火,直到居民普遍厌弃和集体抗议后,才把比例颠倒过来。小镇青年出身的建筑大师柯布西耶宣称“房屋是居住的机器”,但他设计的着名的马赛公寓极不适合养娃,当然他也没有孩子。(这两个刻薄段子是从《规划为什么会失败》里抄来的)。

第五个比较特殊,就是之前执行过全面计划经济的苏联和东欧国家。大象公会曾经写过一篇《苏东国家的生育诅咒》,讲全世界未富先老的国家,无一例外都是前苏东集团的,赫鲁晓夫楼迫使几对青工共用厨房厕所,计划经济把人当作材料和工具,削薄了父母养育生命时的所需的爱意和期望。

计划经济总是导致从面包、汽车到住房的全面短缺和粗劣,而且调整和进化几乎都被锁死。哈耶克早年曾舌战群儒,力证万千人的供求和创新不可能计算。苏联解体后学者们去实际研究了才明白,计划者不仅是算不过来,而且特别起劲的集体故意制造短缺、浪费和不满。因为这样才有有很多人尊重和恳求他们,不纯粹是干巴巴的齿轮和螺丝,更不能是可以裁掉又无处可用的齿轮和螺丝,那还不如狗。

一个例证就是苏联互联网的发育史。五十年代末一名军方专家写信给赫鲁晓夫,建议用军用计算机闲时帮助国民经济核算,军方截获信件后大怒,你竟然想把军方资源分给国家用,就把他捉来秘密审讯然后找个茬儿开除。后来一位控制论专家认为,随着苏联经济发展将需要100亿计划者来为2亿多人计算,所以必须使用计算机和互联网。方案在1970年提交到最高当局讨论,会议上财政部长坚决反对,因为数据和决策联网之后他们的权力就小了。直到苏联解体,上万个计算中心也没联网,还得经过层层官僚们调整删改,而高层则继续沉浸于了解全面信息、掌控未来走向的幻觉中。

有趣的是,当时大佬柯西金和勃列日涅夫其实支持这个方案,但会议当天缺席,因为不愿和财政部长闹掰,毕竟苏联的星辰大海那是未来,而同僚和睦可是眼下啊。

又习惯性跑偏了打住。俄罗斯最近生育率恢复不错,俄罗斯族接近1.5,和日本德国相当,高于西班牙和意大利。他们的大麻烦是俄罗斯族只占80%,不像后几个基本是单一民族。

6、中国现在处于什么阶段?

根据恒大研究院的估算数据,当下国内城镇住宅约3亿套,其中约20%是平房,公寓楼约2.4亿户,已经超过50%了。如果后面的城市化继续按照韩国香港路径走下去,继续对沿海沿江地区的联排和别墅零供地,在城市建设生育黑洞,在村庄建设空心住宅,那想必生育率掉到1.1左右、每代人口减少40%多,是板上钉钉的事了。

看这张图,是不是怀疑借鉴方向选错了?

即使借鉴更加人多地少的日本,在“粮食安全”、“耕地红线”、“集约用地”、“均衡发展”等政策十几年来不断加码之后,中国的城市人口密度已经大幅超过老师,预计很快就会赶上韩国。是不是应该像计生一样,需要停下来而且反向操作呢?

对于发钞狂魔和基建狂魔来说,想转向的话不存在国力障碍,3亿亩村庄占地、四五亿亩半抛荒耕地,挪些指标给沿海沿江城市带,也足够两三亿家庭过半人口住上独栋联排。但在正确观念克服种种习以为常的偏见、被大众接受之前,就拿着红蓝铅笔琢磨规划、房价、财政、地方债、房产税、宅基等等怎么配合,未免太心急了。

所以等“摊大饼才是对的”、“进口粮食总比进口移民要好”、“别墅和联排才是普通人住宅,公寓是给大城市里投行们码农们等少量时间金贵的人”等观点能传播开、有些接受度以后再说吧。

【陈思进作品】

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